与华融资产及地方国资的合作悬而未决，苦苦保卫流动性的中南建设迎来新的转机。
10月27日晚间，中南建设宣布，全资子公司南通中南新世界中心开发有限公司(下称南京新世界)及南通日禾房地产开发有限公司(下称南通日禾)作为有限合伙人，与独立第三方信达资本管理有限公司、中国信达资产管理股份有限公司合作设立南京信璟纾困产业投资合伙企业(有限合伙)(下称南京信璟)，进行房地产项目投资。
根据公告，新设立的合伙企业总计出资约12.71亿元，其中信达资本担任执行事务合伙人和普通合伙人(GP)，占比0.1%;中国信达作为优先级合伙人(LP1)出资6.65亿元，占比52.3%;南京日禾、南京新世界作为劣后级有限合伙人(LP2及LP3)，共计出资6.06亿元，占比47.7%。
公告当日，中南建设迅速披露了合伙企业纾困的标的，即南通嘉康置业有限公司(下称南通嘉康)及泰兴市逸帆置业有限公司(泰兴逸帆)近乎全部股权及相关债权，分别对应海安春风里、泰州中南君启两个项目。
而据观点新媒体了解，上述两个项目之前的股东均包括爱建信托，意味着此次信达介入，或许正是为了化解过往“明股实债”类项目所积攒的风险。
更早之前，包括华融资产、江苏资产等全国性及地方性AMC也陆续介入到中南建设的风险出清之中，截至8月底约有10多个应收项目处于提交和审批过程。在“活下来”这条道路上，中南建设仍需要付诸更多努力，并借助更多第三方力量。
合作细节
对于最新与信达设立合伙企业，中南建设表示，本次投资旨在拓宽合作渠道，与合作方一起推进业务发展，加快行业恢复良性循环。
合伙企业设立后，首批纾困的项目便浮出水面。
其中，纾困基金南京信璟以1980万元和2.35亿元，分别收购南通尚柏管理咨询合伙企业(有限合伙)持有的南通嘉康99%股权及对南通嘉康的2.4亿元债权;同时以999万元和4.3亿元，分别收购泰州市璟荣企业管理咨询合伙企业(有限合伙)持有的泰兴逸帆99.9%股权及对泰兴逸帆的4.39亿元债权。
在上述重组中，泰兴逸帆和南通嘉康相互作为共同债务人，中南建设作为两家子公司共同债务人，为有关重组提供担保，担保金额合计8.91亿元。重组期限均为36个月。
观点新媒体了解，南通嘉康持有海安鼎鑫置业有限公司60%股权，后者为中南建设与神辉置业合作项目“海安春风里”的开发商;泰兴逸帆持有南通嘉熙置业有限公司55%股权，南通嘉熙子公司泰州市弘悦房地产开发有限公司为泰州“中南君启”开发商。
资料显示，海安春风里规划7栋住宅，约462户，位于海安市核心区位，并已于2021年6月底开盘;中南君启同样于去年6月底开盘，项目占地8.1万平方米，建筑面积23.21万平方米。
而工商信息显示，泰州璟荣及南通尚柏两家合伙企业分别成立于2021年3月、4月，均有爱建信托的身影，且比例在49%以上。
中国信托登记有限责任公司网站显示，爱建信托曾于去年陆续发行了“爱建共赢-中南泰州集合资金信托计划”、“爱建共赢--中南南通1号集合资金信托计划”，公示时间为4月、5月。
此外，另一家上市公司百大集团此前披露购买理财产品情况的公告中，透露出上述一份信托计划的底细。据悉，“爱建共赢-中南泰州集合资金信托计划”底层资产正是泰州弘悦开发的项目，该笔信托的到期日为10月2日。
种种迹象表明，中南建设曾与爱建信托就泰州及南通项目发行信托计划融资展开过合作，且可能到期或临近期限。有市场分析认为，引入信达正是为了替换掉明股实债的爱建信托。
海安春风里项目大股东重组后股权结构 数据来源：企业公告
如今在中国信达入局之后，海安春风里、泰州中南君启将基本抹去爱建信托的痕迹。按照当下AMC援助房企的主流模式，前者一般通过收购债权，对债务期限、担保抵押条件等进行整体重组，给予一定还款宽限期，并根据项目实际情况提供流动性资金支持，让房企能够以时间换空间，实现项目的退出。
在收益分配上，按照中南建设与信达的协议，合伙企业收益来源于投资项目的债权收购暨债务重组回收资金及补足资金，按顺序先向GP分配执行合伙事务报酬，再向监管方支付监管服务费，向LP1分配固定收益和实缴出资，向GP分配实缴出资后，剩余收益向LP2、LP3分配。
上述模式往往针对资产充足、具备一定的运营开发能力，但出现短期流动性问题的房企。而自房企大规模出险以来，中国信达已与包括恒大、融创、世茂、泰禾等多家房企开展过合作。
据信达地产10月27日官微披露，前三季度公司参与了30多家危困房企项目研判，累计跟进项目300多个。截至目前，已实现4个项目复工复产、4个项目解决逾期风险，并积极跟进省级房地产纾困基金的推进工作，采取小股+轻资产模式介入纾困项目。
保卫流动性
更早之前于5月份，中南建设控股股东中南集团成功牵手华融资产及地方国资，后者将在项目并购、资产盘活等方面与前者展开合作，相关合作涉及资金不超过50亿元。
8月9日，中南集团宣布与江苏资产管理有限公司举行业务签约仪式，约定共同设立规模20亿元的发展基金等内容。资料显示，江苏资产是中国银保监会核准的全国首批地方AMC之一。
但合作此后迟迟未正式落地。在8月末的2022年半年度业绩交流会上，中南建设董事总经理陈昱含称，跟华融资产以及江苏资产两大合作，已有10来个应收款的项目做了提交，也在评审的过程中，后续会看审批情况落地。
其续指，与AMC的合作前期也存在着一定的磨合谈判期，融资落地没有比想象中那么快，这个也在各级政府的帮助下，公司和相关的机构都在共同的推进，希望能够早日突破。
在数家AMC加入的背后，中南建设正面临着经营业绩及流动性的压力。
地产行业下行之中，上半年，中南建设实现营业收入241.35亿元，较去年同期减少37.28%;归属于上市公司股东的净利润亏损16.15亿元，较去年同期减少192.41%。截至期末，中南建设有息负债余额511.7亿元，净负债率85.19%。
在2021年12月，就有市场消息称，中南建设出现商票逾期不兑付的消息，截至去年底，有数据显示，中南建设违约商业承兑汇票，共计454笔，金额高达4.78亿元。今年3月，中南建设“17中南01”等多支境内债券触发违约条款的消息传出。
此外，中南建设在对外担保方面的风险也不可忽视。截至10月27日，该公司及控股子公司对外担保余额473.33亿元，占最近一期经审计归属上市公司股东的股东权益的202.15%。
流动性危机之下，中南建设全力自救，今年以来该公司接连出手中南丝路城市运营、中南服务的子公司。
同时，对于已有债务，中南建设则设法延长期限。
10月26日，中南建设发布公告称，旗下南宁景信置业有限公司等多家公司对深圳安创投资管理有限公司的债务本金合计12.08亿元。
中南建设拟将旗下公司南宁景信18%股权、广西润鸿置业有限公司70%股权、云南亿鸿房地产开发有限公司57%股权，让予深圳安创进行重组，并有权在债务偿还完毕后回购有关股权。
此次债务重组担保条件堪称苛刻，中南建设将旗下青岛中南世纪城房地产业投资有限公司等5家公司及地块等资产为这笔债务进行连带责任担保，期限为三年。
经查，深圳安创为平安不动产和平安保险旗下公司。
对于近期热门的开发商与中债信用增进公司合作发债融资，中南建设也有所涉及。9月21日市场消息，中南建设此前曾参与中国银行间市场交易商协会组织的房企座谈。对于目前的进展，中南建设称，正在推进合作的计划。
当前，中南建设已将维护流动性作为工作的重中之重，该公司管理层表示，要舍弃一些利益，包括规模，包括利润，包括业务范围等等，把一切不必要的支出和业务砍掉，只专注于地产和建筑主业，在现金流危机的缓解之前，不会旁顾其他。
今年上半年，中南建设经营性现金流入净额468亿，其他与经营活动有关的现金反映到全域回款216亿，整体经营活动现金流量是418亿，比去年同期来说有99%上升，实现了超过4年持续的正值。
陈昱含称，未来一年，中南建设各类应付在557亿元，不考虑应收带来的流入情况下，月度支出46亿。在当下的情境下，公司经营性现金完全可以覆盖未来一年的负债和各项必要的支出。
